不動産探しのポイント

実際に不動産会社で働き、物件を管理・仲介してきたスタッフが、不動産探しのアドバイスをさせていただきます。

目次

1. 岡山で土地を探すポイント
岡山で土地を探す時の基本をご紹介します!
2. 岡山で中古住宅を探すポイント
中古住宅のメリットと探す時のポイントをご紹介。
3. 中古マンション・中古一戸建て
購入チェックポイント

3.中古マンション・中古一戸建て購入チェックポイント

近年、中古物件購入の人気が高まっている理由は、ライフスタイルに合わせてリノベーションすれば、思い通りの快適な住まいを割安で手に入れられるからです。ところが、改築、改装費が予想以上に掛かったということもあるようです。そういった購入後の予想外のトラブルに遭わないために、ここでは中古マンション、中古一戸建て購入時に押さえておきたいチェックポイントを具体的に紹介していきます。

岡山の土地

中古一戸建て編

違法な建築ではないかの確認

新築時の建築確認申請書(設計図・仕様書を含む)や検査済証、また増改築をしている場合はその図面等を確認し、新築時と変わったところがないかをチェックします。

検査済証は交付されているか

建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合している証明として「検査済証」が交付されます。完成時に検査を受けていないため、この検査済証が交付されていない中古一戸建ての場合、建築確認申請時の図面どおりに施工されていない違法建築も多く、耐震性の問題などで予定外の費用が必要になることがあります。

不動産チラシ

CHECK POINT

窓などの開口部が大きく変更されていないか

居室のはずの1階が駐車スペースなどになっていないか

2階建てのはずが3階建てになっていて、容積率が基準を満たしていない  など

検査済証が交付されていない物件では、このようなケースは見逃しがちです。建築確認申請時とどこが違うのか、間取りの変更など大きくリフォームされていないか、耐震性に問題がないかなどを専門家に厳重に確認してもらうことも必要です。

劣化状況の確認

築年数に係わりなく、劣化はあるものです。下見したくても居住中の場合など劣化状況を確認することは容易でない場合もありますが、確認ポイントをメモしておくなどして手際よく確認しましょう。

CHECK POINT

ドアやサッシは動かしてみる

ドアやサッシ、押入れの扉など、動かせるものは動かしてみましょう。ドア枠とドア、サッシ枠とサッシの間に隙間があるようなら、建物自体が傾いている可能性があります。また、建具や設備などの固定状況を触ってみて、もしグラグラするようであれば、下地材の腐食やズレなどが考えられ、補強工事が必要となります。

素足で歩いてみる

室内を見てまわる時、スリッパ等を履かず素足で歩いてみることをお勧めします。床の傾きや凹みなどを感じることができます。プロが検査する場合も足の感触で床の傾きや建物自体の傾きをチェックしています。

点検口は必ず確認する

床下収納庫内や洗面所の下には点検口があります。床下に水漏れや水漏れした跡がないかを確認します。また、浴室やクローゼットの天井にも点検口があるので、こちらも覗いてカビの発生や異臭がしないかどうかだけでも確認しましょう。

隠れたカビや黒ずみを確認する

家具の裏や部屋の隅に隠れたカビが発生していないかを確認します。壁紙に黒ずみやはがれがある場合には、風通しや断熱材の施工状況に問題がある場合があります。

建物の周りを一周する

基礎コンクリート、外壁にひび割れ(クラック)や異常な汚れがないかを確認します。もし、ひび割れがなくても補修跡がたくさんある場合は要注意です。また、外壁の異常な汚れには、雨漏りによる腐食。基礎に黒く細長い線のような汚れが縦についている場合には、蟻道(シロアリが通った道)の可能性があります。そのような汚れを発見した場合には、念のため専門的な検査を受けておきましょう。

その他のポイント

日中だけでは分からないことも沢山あります。日時を変えて何度か足を運んで確認することも重要です。

CHECK POINT

売却理由 ・・・ 騒音、日当たり等、周辺の環境悪化であれば、日常生活に支障がでます。

土地の成り立ち ・・・ 埋立地、盛り土造成地ではないか、また過去に水害にあってないか。

地域情報 ・・・ 町内会の決まりごとや活動、ゴミ捨て場など。

中古マンション編

専有部分のチェック

リフォームでカーペットからフローリングに変更していた場合は下階への騒音問題。また、バルコニーに違法増築していた場合は防災問題など、トラブルになりそうな箇所がある場合は要注意です。 専有部分だけでなく、資産価値も考慮し廊下や外壁などの所有権のある共有部分も念入りにチェックをしましょう。

専有部分のチェック

CHECK POINT

図面との違いはないか確認する

完成時の図面との違いがないかを確認します。現所有者が図面を持っていない場合は、管理組合が保管している竣工図、設計図(平面詳細図)などでチェックすることが出来ます。

動かせるものは実際に動かしてみる

ドア、サッシ、クローゼットや収納の扉など、動かせるものは動かして確認をします。手すりや棚、ハンガーパイプなどの固定物は触って確かめます。グラグラするようであれば、下地材の劣化、不良などが考えられます。

点検口は必ず確認する

キッチンや洗面所の下には点検口があるので、水漏れや水漏れした跡がないかを確認します。また、浴室やクローゼットの天井にも点検口があるので、こちらも覗いてカビの発生や異臭がしないかどうかだけでも確認しましょう。

隠れたカビや黒ずみを確認する

家具の裏や部屋の隅に隠れたカビが発生していないかを確認します。壁紙に黒ずみやはがれがある場合には、風通しや断熱材の施工状況に問題がある場合があります。

共有部分のチェック

どんなマンションにも少なからず見られる正常な経年劣化(クラック・エフロ)があります。その経年劣化に対して適切なメンテナンスが施されているかどうかも重要なチェックポイントです。 (クラック・・・共用廊下の壁や天井などにひび割れ/エフロ ・・・コンクリートの成分が白く流れ出た跡)

CHECK POINT

廊下、階段の壁や天井のクラックやエフロ、また異常な汚れの確認

屋上の防水シートの破れやコンクリートの劣化状況の確認

大規模修繕計画の確認

マンションの場合、外壁や共用部分の大規模な修繕は12年周期で行われることが一般的です。
大規模修繕をいつ・どのくらいの規模で行なう予定か、修繕積立金の過不足など、毎月徴収される修繕積立金の額にも
係わってくることなので、長期修繕計画書が作成されているかどうかを管理組合に確認しましょう。
また、管理費・修繕積立金の滞納者の有無の確認も大切です。どうしても共用スペースの確認は
簡単になりがちですが、資産価値を考えると共用部分は大きなポイントになります。
入居後住める年数が10年しかないのか、30年あるのかということも念頭に細かなチェックを怠らないようにしましょう。

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